前有万国，后有澳信，是他们做错了，还是你们选错了?

近日,两家最大的房地产中介接连出现问题。先是致付了首付的房子被收回。

更为扑朔离迷的是,澳洲澳信总部关键时刻马上撇清干系,在就此事向他们咨询的邮件中,他们是这样回复的:

两个大中介怎么就突然“玩脱”了呢?业务收缩,这其中不乏市场因素,但其实风险早在他们开展业务之处,就埋下隐患;关于这一点,早在几年前,笔者就在自己的专著《决胜海外房地产》中,分析了买房渠道的优劣,如何寻找自己的“合伙人”:

理财规划师及理财投资机构与房产中介的最大区别在于;

(1)佣金的支付方不同。理财规划师、理财投资公司向客户推荐适合的房产项目进行投资,客户向其支付专业服务费用;而中介公司销售房地产给客户,发展商或者私人业主向其支付销售佣金。

(2)理财规划师及理财投资公司与房产中介公司营运收入的来源和渠道不同 理财规划师、投资公司的专业服务更加多元化,除房地产以外还包括税务安排、私人理财、个人及公司信贷、个人及家庭的信托建立与经营等 ;把房产投资作为给客户提供专业服务的衍生产品,而不是唯一业务和收入来源,会加从容,资金上也更为安全;而房产中介是以收取佣金作为公司的主要收入来源,因此会急功近利。

(3)它们服务客户的立场不同。理财规划师、理财投资公司更多的是以人为本, 根据投资者的年龄阶段、风险喜好、收入稳定性、消费习惯、可支配剩余收入多少等方面,量体裁衣地为客户制定适合的投资计划,是“易为最终目标,而对于客户或投资者的自身财务状况鲜有涉及,甚至“忽悠”你签了合同掏了首付,尾款有没有能力都不去关心。

(4)资质及收入的不同。中介公司通常具有房屋代理资质,经纪人资质等就可以开始公司营运了,销售人员的收入水平属于中等偏下;而海外理财规划师、理财投资公司除具有房屋代理、经纪人资质之外,还通常拥有银行信贷资质、会计师资质、资产评估师资质、理财规划师资质、私人资产管理等相关资质。

因此,两家大的中介,为了吸引客户,首先对自己进行了过度包装和过度扩张:上央视,找名人,打广告,进军二三线城市;风光背后,就是完全背离了市场规律和投资者的利益。

其次,产品定位失败,由于公寓产品在销售上更为便捷,因此他们把公寓作为主推的项目;然而,笔者早在2014年,就在专著《决胜海外房地产》中,全面剖析了全球4大洲7个国家和地区的房地产市场趋势分析;其中在澳洲房地产市场的阐述中,明确地提醒:由于墨尔本CBD的扩容规划(比之前面积增长4倍,过于集中在高层住宅上,而提供就业的商业规划并不多,因此必将造成共过于求,CBD核心区域的空置率将上升,租金回报率将下降。

此外,过度宣传贷款,依赖贷款,导致客户签约了错误的项目,而后期贷款未能审批,要么客户支付大额尾款,要么违约导致首付损失,而中介公司并不担责。

综上,要想真正做好海外资产配置,不是看公司的装潢,不是看宣传的门面,而是看真正体现给客户的真实价值;不要看广告上说的多么天花乱坠,而是要看代理人对于项目的理解,对投资的理念,其立足点应该是是人、思想、理念,其次才是项目;投资者应该秉承的信念,是持续的学习和不断累进的市场知识,让自己成长为比销售更了解市场的那个人。

最后要说的是,笔者并非“事后诸葛亮”;对于看到文章的购房受损者,可以留言,笔者将尽力为其提供解决方案及其他后续问题的跟进与解决。

本文原创,作者刘磊,远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。