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为什么资产证券化能提高商业地产估值?

来源:搜狐|2018-09-21

原标题:为什么资产证券化能提高商业地产估值?

分享专家:柏文喜;来源:蔚观show

1、什么是商业地产和商用物业,和其他物业的区别在哪里?

商业地产的主要特征是长期持有并获取租金收入,包括零售物业、酒店、写字楼、公寓、收费停车场等。也就是说第一长期持有,第二要收取租金。具有这两个特征的物业就是商用物业,这是特别针对于住宅物业来讲的。

2、商业用物业的资产特征有哪些?

商用物业的单体资产规模通常会比较大,如果从物业本身的交易特征来看,相对于住宅来讲,交易的频率比较低,呈现“高值、低频”的交易特征,它的流动性要比住宅物业要差的多,交易起来比较困难。

3、商用物业大资管和物业管理的区别和联系?

物业管理是商用物业资产管理的基础,但是,商业物业资产管理才是物业管理基础上的真正的价值目标和价值核心。物业管理的目标是为了物业本身功能的有效发挥,而资产管理是为了获取资产的价值提升和获取价差。

4、商用物业资产管理的主要技术指标有哪些?

商业物业资产管理的主要的技术指标有两个,一个是EBITDA,另一个是EBITDA-U。前者是指息、税、折旧、摊销前的利润,也就是来自物业的净现金流,就是指着来自商用物业本身的可使用与可支配的自由现金流。后者是指单位面积物业所创造的来自于主营业务收入的可支配现金流,也称作单位面积物业创造的自由现金流,这是考察商用物业KPI的最核心的指标,也是衡量物业价值的最基础的技术指标。

5、大资管和基金的关系如何理解?

基金是大资管重要的工具之一,也就是说大资管是通过基金等方式来获取物业以及通过基金的方式来实现对物业的投资持有和退出的。反过来讲,如果没有基金工具的支持,那么你管理的这个资产可能在很大程度上就是你自己拥有的资产。如果你自己管理的是自己拥有的资产,你就成了一个投资公司了,你就不属于大资管业务范畴了。

6、大资管和资产证券化的关系如何理解?

商业物业的资产管理,需要运用资产证券化的工具来解决商用物业本身存在流动性较差的问题,以资产证券化工具把商用物业从“高值、低频”这种交易模式转换为“低价、高频”的这个交易模式。这种改变,能够很好的提升商用物业的流动性,有利于降低物业的投资和退出暗度,提升它的可投资性。所以呢,商业物业大资管必须是和资产证劵化联系在一起的。没有资产证券化工具的支持,商业地产大资管就很难作得通、做得好、做的顺。

7、大资管的主要环节有哪些?这些环节的主要内容是什么?

一般而言大资管分为四个环节,也就是“募、投、管、退”这四个环节。

--募,是筹集用于物业投资的资金;

--投,是对具体投资目标物业的获取;

--管,是对于投资物业的管理,一方面是物业管理,第二方面是通过资产证券化这个方式来提升资产的流动性,降低投资难度和退出的难度,以此来提升资产的价值。

退,也就是对持有资产的投资的退出,一般的也是通过资产证券化的工具来实现投资退出的。

8、为什么说资产证券化对商业地产大资管相当重要?

大资管的核心是提升资产的价值,那怎么提升资产价值呢,

一方面是通过物业管理来让资产本身对物业功能得到有效的发挥和运用以带来更好的收益,

第二就是通过资产证券化的方式来提升资产的流动性来提升资产的价值。

再就是对于商用物业的投资,在需要退出的情况下,如果能够很好地运用这样的方式来提升流动性,就可以有效地降低退出的难度,从而大大的提升退出收益。

也就是说,无论是从商业地产资金的来源,还是资产管理的过程,还是最终的投资的退出,都要非常好地运用资产证劵化工具来进行支持

9、商业用物业资产证券化的主要程序和要点是什么?

商用物业的资产证券化的主要程序和要点有以下几个方面:

第一是基础资产池的构建问题。这里有一点需要特别强调的是关于物业的权属问题,权属清晰不是说物业必须是为你所有的,如果是租来的物业,只要是合法合规的、能够带来持续的现金流,而且现金流能够归集到SPV里来向投资者分配的,这样的情况也可以实现资产证劵化的。

第二点,就是要进行资产证劵化的方案设计,也就是说你怎么通过这种凭证化、等额化、标准化的方式,来把商业物业拆成一份一份的、便于交易的东西。

第三步,就是要解决证券本身的增信问题,增信可能有两种方式,一个是内部增信,用资产本身来进行增信。第二种增信方式,就是在不实现资产出表和资产隔离的情况下,运用结构化的方式或者是原始权益人提供外部的、第三方的增信的方式来让基础资产池所带来的现金流更加稳定,便于提升和稳定投资人的预期。

第四步,就是选择中介机构、选择合适的挂牌交易市场。

第五步,就是发行完毕以后进行资产运营管理和现金流归集以及向投资人的持续性分配。

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