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上海人请注意!一不小心你的首付款就要泡汤

来源:百家号|2018-09-21

树先生这位朋友是上海人,年中置换三房,本来未来幸福生活的轮廓在她眼中那么清晰。然而。。。。意外的事情来的总是猝不及防,花了两个月看中的房子,付了500万首付款,结果现在过户过不了!

原因竟是房东把她付的首付款挪作他用了。

房东是从商的,最近由于资金周转不灵,便挪用了原本用来还清房子贷款的首付,用于自己的生意上了,没想到资金没有预期的那么快回笼,而这套房子还有贷款未结清,房东目前只能四处凑钱还贷款,否则不能过户。

邻居现在相当于面临“钱房两空”的两难境地:

一是,首付款被房东挪用,钱暂时要不回来;二是,房东的这套房子贷款并未结清,房子何时才能顺利过户遥遥无期……

她现在纠结是走司法程序来解决,还是继续等房东凑钱。

树先生告诉她,发生这样的事儿,究其原因是买卖房子过程中没有做资金监管。因为在上海,资金监管并不是必须做的,所以实际房产交易过程中,做资金监管的人很少。

其实这个邻居遇到的这个事儿并非个例,类似这样的新闻报道也是屡见不鲜的,网上一搜一大把,有被伪造的房产证骗去大额首付的买家,也有被坑骗不明不白丢掉产权的房东……..

图源:来自网络

图源:来自网络

其实,实际房产交易过程中如果采用资金监管,类似这样的遭遇是可以避免的。

资金监管是什么?

资金监管,是指买卖双方的交易资金不直接通过中介公司,由房地产主管部门和银行在银行开立资金监管专用账户,该账户属于银行,当购房人在规定期限内过户后,该资金被划到原业主账户下,也就是说买卖双方都要在监管银行开设账户。

简单来说,做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样,货不到不付款,同理,不“过户”不给钱。

为何要做资金监管?

过去很多二手房交易风险都发生在“付款”这个环节,房东急用钱,急着出国、还贷款……首付慌忙不迭打地到他账户上,最后发现房子被抵押或者干脆就是假冒房东,收完首付一跑了之。

做资金监管的好处:

对买家而言

一是防止房东挪用首付款。因为如果房东的房子有抵押,想用买家的首付款解除抵押,房东可能会将买方的资金挪作他用,导致房子不能如约解除抵押,导致无法顺利过户;通过资金监管,可以规避这种风险,资金由第三方监管,过户后才会将房款划给房东,确保了钱款的安全。

二是防止房东一房多卖。在“一房多卖”的纠纷中,先签合同不一定就能取得房屋产权,只有最先完成不动产登记的购房者才能最终取得房屋产权。如果先签了合同交了预付款,却被别人抢先过户,购房者最多只能要求房主退款并承当违约责任,严重的还有可能走诉讼程序。如果做了资金监管,则可以直接由开户银行将监管资金划转给购房者。

对房东而言

防止买家拖欠房款。二手房交易中,有的买家会要求先过户,再付款,如果卖家同意了这样的要求,先过户,房屋产权转移到买家手里,而买家并没有支付剩余房款的话,房东就会“钱、房两失”。采用资金监管能确保房东的正当利益,避免买家中断交易的风险。

资金监管也是把双刃剑?任何事物都有两面性,所以资金监管也并非大家想象中那么完美。

那么做资金监管有什么弊端呢?

一是,资金监管是有时间周期的,这对于买卖双方都是一种时间成本;

二是,资金监管会导致钱款到账时间延长,会影响急需资金置换房子的卖家。

总体来看,虽然资金监管有不完美的地方,但不做资金监管风险更大,所以,树先生建议在二手房交易中,条件允许下尽量采用资金监管。

如何做资金监管?

目前很多城市二手房交易都强制推行资金监管,例如北京和深圳,而上海是采用自愿原则的,如果买卖双方都同意资金监管的话,交易中心有专门的窗口可办理,具体流程如下:

● 资金监管的方式

上海市的资金监管机构是房地产交易理有限公司。

目前可做资金监管的银行有中信银行,客户可以在上述银行中自由选择资金监管银行。

图源:来自网络

● 资金监管的流程

√ 交易双方签订买卖合同及资金监管协议

√ 客户方首付款存入资金监管账户

√ 交易双方到交易中心办理交易

√ 交易中心完成过户,银行凭《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》(俗称收件收据)将贷款划转至资金监管账户

√ 领取产证与《不动产登记证明》

√ 监管资金划付至业主的账户

上海为何没普及资金监管?

据树先生了解,上海未普及资金监管,主要有这几个原因:

1、知晓度不高,且自愿选择。在上海,二手房交易中是否资金监管是自愿选择的,不是必须的,如果买卖双方都同意资金监管,则可采取走资金监管流程。并且大家对资金监管的知晓度不高,很多购房者在到达房地产交易中心后,才知道有这项服务,而在此之前,首付款都已经付给卖方,若选择银行贷款资金监管,又要重新走银行贷款审批流程,费时费力。因此,大多数购房者都选择了放弃。

2、房东不愿意。上海房产交易市场,选择资金监管的人很少,普遍的房东都不愿意接受资金监管,因为资金监管钱款到账时间会延长,尤其是在市场火爆的时候,置换房东等不起这个时间,比如2016年3月的时候,房价是上午一个价,下午一个价,这种情况下走资金监管,你的购房成本会上涨10——20%。

3、房屋信息流通且透明。上海中介门店数量高达一万两千多家,上海有204个板块,平均到每个板块,也有六七十家中介门店,而二手房在市场上是流通的,信息也是透明的,一般情况下,房东几乎没有空子可以钻。

4、上海的房产交易流程比较规范。在上海的房地产交易中,客户付钱之前都会看到从交易中心拉取的产调,房子的全部信息都很清晰明白,上海也是一个很有效率的城市,资金监管的周期时间太长了,这个监管时间周期是作用双方的,所以一般的客户和房东都不选择资金监管。

5、特殊情况采取资金监管。一般只有遇到有问题的房子(比如多个抵押、银行查封,资不抵债等)才会选择资金监管。

那么在上海没有强制资金监管的情况下,树先生给购房者几点建议:

第一,要了解清楚上海二手房交易的详细购房流程,上海的流程如下:

具体详情:

在上海做个精明的买房人,难吗?(附详细购房流程)

第二,尽量与房东协商资金监管,目前的市场是买方市场,买方有更多的主动权,所以可以与房东去洽谈资金监管事宜,这样交易起来更放心,与其风险来临时多方筹谋,不如提前规避风险、防患于未然。

第三, 选择正规的中介公司以及平台,不要为了省中介费而自己私下与房东交易。通过中介交易二手房的时候,房产证是放在中介那里保管的,直到交易结束,这期间房东是没有产证的,房东没有产证的情况下是无法收其他人的购房款的,如果担心房东补办产证而一房多卖,可以把网签先做掉。

第四,重视产权调查。产权调查是在交易中心里做的,会在交易之前把这套房子的所有信息,包括房子的面积,地址,贷款的情况,抵押的情况,是否有异常等全部调查出来,也是在交易之前做一个安全的防备。

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