共享办公平台发展道阻且长

北京时间8月14日晚,共享办公空间企业WeWork正式向美国证券交易委员会(SEC)提交IPO招股书,计划融资10亿美元,预计最快可于9月挂牌,代码为“WE”。WeWork此番IPO,被市场看作是今年继Uber之后的美股第二大IPO。

作为全球共享办公平台的鼻祖,WeWork创办于2010年,截至目前,其融资总额达到120亿美元。今年年初,日本软银集团以20亿美元再次投资WeWork,使得WeWork的估值达到470亿美元,跻身全球最有价值私有公司之列。

WeWork的中国学徒——优客工场将在海外上市的消息,后因各种原因,其上市进程被一再推迟。

优客工场已成为中国联合办公行业的独角兽,无论品牌规模还是影响力,无人能出其右。

商业模式的阴影

从公开的财务数据看,无论WeWork还是优客工场,虽然都呈快速发展态势,但一直未能解决盈利难、模式单一等行业痛点问题。

与高额融资形成强烈对比的,是持续的亏损。今年上半年,WeWork净亏损9亿美元,2016~2018年,净亏损分别为4.3亿美元、9.33亿美元、19.27亿美元,累计亏损超40亿美元。目前,WeWork账上有25亿美元现金,以今年上半年亏损9亿美元简单折算,其资金链只能维持不到18个月的时间。

目前,共享办公企业以租金为主要营收方式,这种商业模式的单一性为其可持续发展前景蒙上了层层阴影。

虽然WeWork一直强调自己是一家科技公司,不是简单的“二房东”,但其收入构成显示的信息并不能自圆其说。总的来看,WeWork的商业模式主要还是先用较低的价格从房东手里批租空间,分割并装修后再分租给终端用户,以此获得收入。资料显示,WeWork和房东签署的租约多为长期租约,且大部分不包含提前终止条款,其美国租约的初始期限约为15年,未来租赁支付义务达472亿美元。

同WeWork一样,优客工场的营收为1.67亿元,其中物业租金收入占比约为90%;2018年,租金外收入占比提升到了25%。

永柏资本等知名投资机构。

据悉,优客工场的市场估值饱受质疑的重要原因。

此外,方糖小镇联合创始人、董事兼COO杨学涛称,去年10月两者签订的合并框架协议并没有对应可执行的具体方案,双方一直独立运营。

流派纷呈,盈利不易

在“双创”政策的鼓励下,近年国内的共享办公平台获得了迅猛发展。数据显示,截至2018年9月底,中国共享办公平台数超过300家,布局网点数超6000多个,总体运营面积达1200万平方米,提供工位数达200万个。

在资本力量的助推下,共享办公行业从未停止过探索新盈利模式的脚步。比如,优客工场创始人毛大庆看来,联合办公的发展潜力在于市场的“长尾效应”。

毛大庆提出的共享办公企业三大潜在盈利模式包括:通过股权投资加大联合办公的生态,通过搭建平台对流量进行变现,以及品牌加盟与管理输出。目前,优客工场的投资布局涉及FA平台、人力资源、文化传媒、国际共享医疗平台、互联网+体育旅游、知识产权保护、智能硬件、金融服务、创业加速教育和空间设计等领域,累计投资金额近1亿元。但是,这些收益的收益目前还未可知。

经过几年的跑马圈地,行业的马太效应已经开始显现。互联网资深分析师刘旷将国内的共享办公平台分成了“八大门派”:

一是地产流派,最典型的代表是毛大庆打造的柴火空间,它们通过定期举办项目的发布、展示、路演等创业活动来聚合投资人与创业者,实现资源对接。

虽然流派纷呈,但国内共享办公平台的同质化竞争也十分明显。“各平台所需要的人才类型、激励机制、发展路径大相径庭。但摆在大家面前的共同问题是,如何实现办公共享空间的盈利?如何吸引更多优质的企业入驻?如何避免普遍入住率低的问题?”刘旷说。

作为全球估值最高的联合办公企业,WeWork也在进行业务多元化尝试。比如,推出针对大企业办公定制的“Powered by WE”业务、针对中小企业孵化的“WeWork Labs”业务。此外,WeWork还宣布更名为The We Company,同时发展WeWork、WeLive和WeGrow,探索办公租赁之外的业务形态。城智更新研究院院长陈方勇表示,“WeWork对新业务的探索以及持续不断的规模扩张,也是为了支撑企业的估值逻辑,维持投资者心中的愿景。”

有观点认为,WeWork在中国市场的加速布局,将使得本土企业面临的竞争态势更加严峻。目前,WeWork进驻了中国12个城市共开设了115个社区,其中上海44个,北京25个。《2018年中国联合办公活力指数报告》显示,WeWork与优客工场的知名度与综合实力在国内联合办公领域中排名前两位。

仍存想象空间

近年来,投资机构的动作趋于谨慎,同时,一些名不副实的“创业明星”跌得过于惨烈,导致创业热情和创业成功率双双走低。受此影响,共享办公行业的洗牌也在加速。

刘旷认为,那些不能真正给企业带来服务价值的办公共享空间将被淘汰出局,而垂直细分市场领域会出现新的机会,比如,专门针对智能硬件、专门针对互联网医疗的办公共享等,这类企业入驻更垂直细分的共享办公平台后,能获得更好的交流成长机会,实现更好的资源对接。

对中国的共享办公企业而言,WeWork模式有非常值得借鉴的一点,“不做孵化器、不做加速器,专注于会员社区的搭建和运营,单纯以服务获取发展。在美国,有很多大公司请WeWork改造和运营办公空间,成了WeWork全新的一批客户。”刘旷说。

WeWork创立之初瞄准的是自由职业者、创业公司和小企业,但发展至今,38%的会员来自全球财富500强企业,诸如美国运通、Business Insider、Merck等都是WeWork办公平台的使用者。

但方糖小镇联合创始人万里江表示,从整个世界趋势看,大公司在消减,越来越多的中小企业和自由职业者出现,未来的发展主流将是中小企业,这才是联合办公发展的主要推动力。以中小企业及创业者为主要客群的联合办公企业,并非简单的空间改造者或“二房东”,它们的生存发展根基应当是用空间的形式达成人与人之间本质上的联结,带来公司、业务、资本多层面的合作。

愉悦资本创始合伙人李潇认为,共享经济的真正驱动力有两个:一是资源的冗余,这是共享经济的基础;二是效率的改进和提升,包括大数据和算法的提升、消费方式的变化等等。由此判断,国内共享办公平台依然有美好的发展前景。

来自高力国际的数据显示,2019年上半年,北京的写字楼整体空置率环比上升0.9个百分点至11.5%,是八年以来的最高值。世邦魏理仕CBRE最新发布的数据显示,今年上半年,上海优质写字楼市场的空置率同比升至18%,创下近十年新高。

从技术层面来看,移动支付、物联网和征信体系的逐步完善推动着行业进一步向2C端发展,面对C端客户的服务更细致,更长尾。随着大数据、云计算的发展,下游共享经济企业可以更直接地获得大量用户数据,进一步分析、处理后形成的用户画像对B端而言价值巨大。

什么样的企业才能成为国内共享办公市场的最终赢家?星库空间创始人及CEO白羽认为,“中国共享办公的终局不是在今天能预测的,我觉得还需要做20年,至少20年。我们可以看到,在中国资本的催生下行业将进一步地提升,会有几千亿市值的巨无霸企业,但不会太多,我个人预测最终不会超过三家。”

编文/ 夏冰