南京楼市真的要凉？二手房降价、新房卖不完、楼市再现优惠…

低中签率≠高去化率 楼盘优惠再现

在南京全面实行公证摇号的今天,“逢开盘必摇号”似乎已经成为衡量一个楼盘是否好卖的标志。根据南京公证处的数据,8月需要公证摇号的项目中签率大多在30%以下,但从去化率来看,单纯用中签率来衡量销售情况其实并不准确。

在8月领到销许并开盘的近30家楼盘中,当日售罄的不超过10家。

地处江浦的纯新盘中建国熙台二期,中签率24.4%,当日去化却仅有7成左右,开盘现场有不少排号较前的购房者弃号;

中签率38.3%的纯新盘五矿澜悦方山,推出103套叠墅房源,最终去化只有6成;

究其原因,这些抢手的项目大多处于库存较低而倒挂严重的优质板块,而去化相对不够理想的项目,则受到了板块成熟度、产品同质化、户型优劣等诸多因素影响。

实际上,今年以来,南京楼市各板块冷热不均的现象已十分明显,楼盘优惠也开始在最近的开盘中出现,如五矿澜悦方山开盘选房当日可享受总价2万优惠、公寓项目中海滨江U-LIVE在开盘当天最高可享88折优惠等,这些都在一定程度上反映了南京楼市的变化。

新房卖不完,优惠重现,那么二手房市场呢?

位于雅居乐藏龙御景面积217平米,总价628万,降价幅度最大,房主降价80万急售,单价仅2.8万。

不仅如此,一些大面积学区房也坚持不住开始降价,比如清江花苑树人学区房单价降到3.8万元,面积143平米,总价550万。

降价了就真的能卖掉吗?一些中介透露说,降不降价近期出手难度都较大。事实上,随着近期大批量限价新房上市,不少购房人本打算卖旧房置换新房,没想到新房摇上了,旧房还没卖出去,很多房源不得不降价销售。

不过小编之前也有采访部分区域中介,目前降价现象并不是普遍现象,没有到大规模的程度。

南京土地市场降温

9月7日,南京成交了两幅地块,一块是铁心桥的G41地块,由龙湖以23.6亿元拿下,楼面地价13993元/�O;另外一幅是江浦G43地块,招商竞得,楼面价14123元/�O,底价成交。

多个区域的地价出现了下跌:

除了地价下跌了以外,最近还有个现象值得关注,那就是,一周之内南京4幅地块被撤拍。

现在还要不要买房?

关于要不要买房,大猫财经(caimao_shuangquan)的观点值得深思:

❶ 如果是刚需,包括首套房和改善性刚需,随时买都没什么问题,即便增值有限,保值能力也是不错的,这也符合多数中国人的观念,有自己的房子总比每天被房东撵、时不时涨房租要好一些。

❷ 如果是投资的话,还真要好好分析下了,房地产公司的走向和政府调控措施其实已经指明了方向,但要不要买,得看具体的收益了。

❸ 收益率怎么衡量?有一个指标——“转售回报率”值得参考,啥意思呢,差不多就是“买来就出租,满了年限可以出手就卖出”,典型的投资行为,一般考察一个投资周期,比如五年。

历史上这个回报率还是不错的,平均能达到11.5%的年化收益!

但是自打调控开始,像北京,这个数据就差了很多,大概4%左右,大量的城市也急剧下降,有研究机构建模之后跑出来的预测显示,绝大部分的城市未来五年的转手回报率将低于5%,个别城市会高些,但也基本在6-7%之间。

请注意,这还是房产税未出台的情况下,如果再扣除房产税,那增值水平跟货币基金差不多了,靠谱点的投资理财也能达到这样的收益率,是不是还要去买房就真的要思量下了。

最后,要告诉大家,金九银十45家楼盘预计入市,其中有20家纯新盘,占比近一半,有需求的也可以关注一下。

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